Louer votre propriété d’Ottawa pendant que vous vivez à l’étranger

Êtes-vous non-résident aux fins de l’impôt?

Quitter le Canada ne fait pas automatiquement de vous un non-résident aux fins de l’impôt. La résidence dépend de vos liens avec le Canada, comme un logement, un époux ou des personnes à charge qui restent au pays. L’Agence du revenu du Canada (ARC) examine chaque cas selon les faits.

Employés de l’État et membres des Forces canadiennes. Les employés d’un gouvernement fédéral ou provincial en affectation à l’étranger qui résidaient au Canada juste avant l’affectation ou qui reçoivent une indemnité de représentation, ainsi que les membres des Forces canadiennes, sont habituellement considérés comme résidents du Canada aux fins de l’impôt. Dans ce cas, vous continuez de déclarer vos revenus de location dans votre déclaration canadienne habituelle, et les règles sur les non-résidents ci-dessous ne s’appliquent pas.

L’impôt des non-résidents sur les loyers

Si vous êtes non-résident, 25 % du loyer brut doit être retenu au titre de l’impôt des non-résidents. Lorsqu’un gestionnaire immobilier perçoit le loyer, il agit comme votre mandataire : il doit retenir cet impôt et le verser à l’ARC au plus tard le 15 du mois suivant la réception du loyer. À la fin de l’année, vous recevez un feuillet NR4 indiquant le loyer et l’impôt retenu.

Payer l’impôt sur le loyer net : le formulaire NR6 et l’article 216

La retenue de 25 % sur le loyer brut dépasse habituellement l’impôt réellement dû, car les dépenses comme les intérêts hypothécaires, l’impôt foncier, l’assurance, les réparations et les frais de gestion ne sont pas déduites. Pour payer plutôt sur le loyer net :

1. Vous et votre mandataire remplissez le formulaire NR6 et l’envoyez à l’ARC au plus tard le 1er janvier de l’année, ou avant la date du premier paiement de loyer. Une fois le formulaire approuvé, votre mandataire retient 25 % du loyer net.
2. Vous produisez ensuite une déclaration distincte pour les revenus de location en vertu de l’article 216 de la Loi de l’impôt sur le revenu (formulaire T1159). Lorsque le NR6 a été approuvé, cette déclaration doit généralement être produite au plus tard le 30 juin de l’année suivante.

Demandez à un fiscaliste qui travaille avec des non-résidents de confirmer les délais et les dépenses déductibles.

Dispositions pratiques

• Assurance. Avisez votre assureur que la maison est louée et que vous vivez à l’étranger, et souscrivez une police pour propriétaire bailleur.
• Hypothèque. Avisez votre prêteur et vérifiez si votre prêt hypothécaire permet la location.
• Pouvoir d’agir. Décidez qui peut signer les baux et approuver les travaux pendant votre absence : votre gestionnaire immobilier selon le contrat de gestion, et une personne de confiance munie d’une procuration pour tout le reste.
• Une limite de dépenses. Convenez par écrit d’un montant que votre gestionnaire peut approuver pour des réparations sans vous joindre. Les fuseaux horaires rendent les réponses rapides difficiles, et les réparations urgentes ne peuvent pas attendre.
• Banque. Conservez un compte bancaire canadien pour le dépôt des loyers et les dépenses au Canada.
• Ville d’Ottawa. La déclaration annuelle pour la taxe sur les logements vacants reste obligatoire pendant votre absence, même si un logement loué est exempté de la taxe.

Préparer votre retour

Si vous voulez reprendre votre maison à votre retour, prévoyez le bail en conséquence. En Ontario, une location ne prend pas fin à l’échéance du bail : elle se poursuit au mois, sauf si le locataire accepte de partir. Pour y mettre fin afin de vous réinstaller, vous devez donner un avis sur le formulaire de la Commission de la location immobilière prévu pour l’usage du propriétaire, agir de bonne foi et, si le locataire ne part pas, présenter une requête à la Commission.

Pour les avis donnés le 21 septembre 2026 ou après, le propriétaire qui donne un préavis d’au moins 120 jours n’a plus à verser au locataire une indemnité d’un mois de loyer. La personne qui emménage doit généralement occuper le logement dans les 60 jours suivant la fin de la location. Parlez-nous-en bien avant votre date de retour pour que le calendrier convienne.

Les propriétaires d’une maison à Gatineau ou à Chelsea devraient lire notre guide sur le Québec, car les règles de reprise de logement y sont différentes.

Sources officielles

• ARC : employés de l’État à l’extérieur du Canada (en anglais)
• ARC : revenus de location des non-résidents, déclaration et production (en anglais)
• ARC : guide T4144, choix prévu à l’article 216 (en anglais)
• Commission de la location immobilière