Louer votre propriété à Ottawa : guide pour les propriétaires en Ontario

La plupart des locations résidentielles à Ottawa sont régies par la Loi de 2006 sur la location à usage d’habitation de l’Ontario, et les litiges sont tranchés par la Commission de la location immobilière (CLI). La Ville d’Ottawa ajoute ses propres exigences pour les propriétaires. Ce guide porte sur les questions que les propriétaires nous posent le plus souvent.

Avant d’annoncer la propriété

• Assurance. Avisez votre assureur que la propriété sera louée. Une police de propriétaire occupant ne couvre habituellement pas un logement loué; il vous faudra une police pour propriétaire bailleur.
• Hypothèque. Vérifiez si votre prêt hypothécaire vous permet de louer la propriété.
• Règles du condominium. S’il s’agit d’un condo, lisez la déclaration, les règlements administratifs et les règles. Vous devez aviser l’association condominiale et lui remettre une copie du bail dans les 10 jours suivant la signature.
• Logements légaux. Un sous-sol ou un logement secondaire ne peut être loué séparément que s’il est conforme au Code du bâtiment, au Code de prévention des incendies et au règlement de zonage de la Ville.
• Sécurité. Le propriétaire est responsable des avertisseurs de fumée en état de marche et, s’il y a un appareil à combustible ou un garage attenant, des avertisseurs de monoxyde de carbone.

La sélection des locataires

Le Code des droits de la personne de l’Ontario s’applique à la location. Un propriétaire ne peut refuser un candidat pour un motif protégé, par exemple parce qu’il a des enfants ou reçoit de l’aide sociale, ou en raison de son âge, d’un handicap ou de son lieu d’origine.

Un règlement pris en application du Code permet aux propriétaires de demander des renseignements sur le revenu, des références de crédit, les antécédents de location et une vérification du crédit, ainsi qu’un garant. Les renseignements sur le revenu ne peuvent être utilisés qu’avec les autres renseignements, et non seuls. Il a été jugé que les ratios loyer-revenu et les seuils de revenu minimal contreviennent au Code.

Le bail

La plupart des locations résidentielles privées en Ontario doivent utiliser le bail type de la province. Les clauses contraires à la Loi sur la location à usage d’habitation sont nulles, même si les deux parties les signent. Utilisez la section des conditions supplémentaires du formulaire pour des questions comme le déneigement, l’entretien de la pelouse et les électroménagers.

Dépôts et paiements

• Dépôt de loyer. Le propriétaire peut percevoir un dépôt d’au plus un mois de loyer, qui ne peut servir qu’au dernier mois de la location. Il doit verser chaque année des intérêts sur ce dépôt au taux légal d’augmentation des loyers.
• Dépôt pour les clés. Un dépôt remboursable pour les clés ou les cartes d’accès est permis, jusqu’à leur coût de remplacement.
• Aucun dépôt pour dommages. Les dépôts de garantie ou pour dommages ne sont pas permis en Ontario.
• Mode de paiement. Le propriétaire ne peut exiger des chèques postdatés ou des prélèvements automatiques comme condition de location.

Augmentations de loyer

Le loyer peut être augmenté une fois tous les 12 mois, avec un préavis écrit d’au moins 90 jours sur le formulaire de la CLI. Pour la plupart des logements, l’augmentation ne peut dépasser le taux légal provincial :

• 2,1 % pour les augmentations en 2026;
• 1,9 % pour les augmentations en 2027.

Les logements occupés à des fins résidentielles pour la première fois après le 15 novembre 2018 ne sont pas soumis au taux légal, mais les règles des 12 mois et des 90 jours s’appliquent toujours. Au départ d’un locataire, le propriétaire et le nouveau locataire peuvent convenir d’un nouveau loyer.

L’entrée dans le logement

Sauf en cas d’urgence, le propriétaire doit donner un préavis écrit d’au moins 24 heures avant d’entrer, en précisant la raison et une heure entre 8 h et 20 h. Les raisons permises comprennent les réparations, les inspections et la visite du logement par un acheteur éventuel.

Une fois qu’un avis de résiliation a été donné, le logement peut aussi être montré à des locataires éventuels entre 8 h et 20 h sans préavis écrit, après un effort raisonnable pour informer le locataire.

L’entretien et les règles de la Ville d’Ottawa

Le propriétaire doit garder la propriété en bon état et respecter les normes de salubrité, de sécurité et de logement. À Ottawa, plusieurs règlements municipaux ajoutent des obligations précises :

• Règlement sur la gestion des logements locatifs. Donner aux locataires vos coordonnées, y compris un moyen électronique, et un document d’information à la signature du bail. Répondre aux demandes de service urgentes dans les 24 heures et aux autres dans les 7 jours, et consigner chacune d’elles. Tenir un plan de lutte contre les ravageurs et, pour les immeubles de 3 étages ou plus ou de 10 logements ou plus, un plan d’entretien des immobilisations.
• Règlement sur le chauffage. Lorsque le propriétaire fournit le chauffage, le logement doit être maintenu à au moins 20 °C de 6 h à 23 h, et à au moins 16,67 °C la nuit.
• Facturation de l’eau. L’eau ne peut être facturée directement au locataire qu’une fois que le propriétaire et le locataire ont tous deux rempli les formulaires en ligne de la Ville.

La fin d’une location

En Ontario, une location ne prend pas fin simplement parce que la durée du bail est écoulée. À la fin d’une durée déterminée, elle se poursuit au mois, sauf si le locataire donne un avis ou si les deux parties conviennent par écrit d’y mettre fin. Le propriétaire ne peut résilier une location que pour les motifs prévus par la Loi sur la location à usage d’habitation, en donnant l’avis prescrit et, si le locataire ne part pas, en présentant une requête à la CLI.

Plusieurs de ces règles ont changé en 2026. Par exemple, pour les avis donnés le 21 septembre 2026 ou après, le délai pour loyer impayé est de 7 jours, et le propriétaire qui reprend le logement pour son propre usage et donne un préavis d’au moins 120 jours n’a plus à verser au locataire une indemnité d’un mois de loyer. Consultez le site Web de la CLI pour obtenir les formulaires à jour avant de signifier un avis.

Impôts et taxes

• Impôt sur le revenu. Les revenus et dépenses de location sont déclarés dans votre déclaration de revenus. Conservez les reçus pour les réparations, les assurances, l’impôt foncier, les intérêts et les frais de gestion.
• Taxe sur les logements vacants. Chaque propriétaire résidentiel d’Ottawa doit faire une déclaration chaque année, même si le logement est loué ou qu’il s’agit de sa résidence principale. Un logement inoccupé plus de 184 jours dans l’année est taxé à 1 % de sa valeur imposable, taux qui augmente de 1 % pour chaque année consécutive d’inoccupation, jusqu’à un maximum de 5 %.
• Vivre à l’étranger. Si vous n’êtes pas résident du Canada, d’autres règles s’appliquent; consultez Louer votre propriété d’Ottawa pendant que vous vivez à l’étranger.

Sources officielles

• Ontario : guide du bail type (en anglais)
• Ontario : augmentations des loyers résidentiels (en anglais)
• Commission de la location immobilière
• Commission ontarienne des droits de la personne : critères de revenu en matière de logement locatif (en anglais)
• Ville d’Ottawa : rôles et responsabilités des propriétaires (en anglais)
• Ville d’Ottawa : règlement sur le chauffage (en anglais)
• Ville d’Ottawa : taxe sur les logements vacants (en anglais)
• Office ontarien du secteur des condominiums : louer un condo (en anglais)